Comprar casa para o casal – principais dúvidas esclarecidas

Comprar casa implica, na grande maioria dos casos, um empréstimo bancário. Porém, para se conseguir um bom empréstimo bancário de acordo com as condições financeiras do casal, é necessário pesquisar bem todos os detalhes e ofertas, para se obter o melhor empréstimo para a nova casa, ou até para fazerem obras na casa que já têm. Antes de se dirigirem ao banco mais próximo, interiorizem alguns conceitos, pois a melhor forma de conseguir um bom empréstimo é saberem conversar na linguagem do banco. Ah e não se esqueçam de ler as chatas letras pequeninas!

Empréstimo bancário para comprar casa – a opção mais considerada

Pedir um empréstimo bancário implica saber inúmeras informações e estar bem informado acerca de tudo que envolve um passo que pode durar até 50 anos de uma vida. Nem por ouvir “agora é que é boa altura para comprar casa” isso quer dizer que o seja…

No geral é muito importante:

  • Saberem qual o valor a pagar pela totalidade do empréstimo
  • Saberem os detalhes do empréstimo:
    • Taxas de Juro e Spread
    • Prazos
    • Montantes máximos
    • Tipo de prestações
    • Condições de reembolso do capital em dívida
    • Condições praticadas na transferência de crédito, particularmente o montante de custos suportados.
    • Outras vantagens que possam ajudá-los a decidirem, pois alguns bancos oferecem produtos ou facilidades que outros não oferecem.
  • Saberem qual o montante real dos encargos mensais do empréstimo (incluindo o seguro multirriscos e vida)
  • Fazerem as contas aos rendimentos de ambos (ordenado de ambos, recebimentos mensais de depósitos, outros recebimentos) para saberem como vão pagar a prestação do empréstimo no final do mês. Identifiquem qual a percentagem do vosso rendimento que pode ser dispensada por mês - sem abalarem outros compromissos financeiros familiares.
  • Pesquisarem em diversas instituições de crédito, e saberem todos os detalhes relacionados com o crédito bancário para habitação.
  • Verificarem qual é a taxa mais favorável, pois será a taxa que fará grande peso no custo do empréstimo, reflectindo-se na prestação ao final do mês. Para averiguarem a taxa mais favorável, devem comparar as TAE (taxas anuais efectivas) dos diferentes bancos; esta taxa significa qual é o custo total do empréstimo, pois inclui juros, seguro de vida, seguro multirriscos, habitação e outras despesas.
  • Para além do empréstimo bancário, existem outros custos, tais como custos de aberturas do processo e despesas de avaliação, saibam quais são, e qual o valor deles.

Quando se decidirem por algum banco:

  • Caso tenham optado por algum banco, saibam que podem e devem negociar todas as condições do empréstimo e do pagamento do mesmo.
  • Caso já tenham negociado tudo, incluindo qual a variância da taxa de spread aplicada e quais os prazos dessas variâncias, o banco deverá dar-vos toda essa informação por escrito, incluindo quais os encargos mensais que vão ter de pagar.
  • Cada banco fará uma avaliação com base nos valores dos vossos salários, rendimentos, o valor do imóvel e o valor do empréstimo pretendido.
  • Deverão levar ao banco a planta da casa, identificações e comprovativos dos rendimentos de ambos.

Outras dúvidas respondidas sobre o empréstimo para comprar casa

Qual o montante máximo que o banco empresta para um crédito habitação?

O valor máximo que o banco poderá emprestar irá sempre variar de acordo com cada caso específico, podendo em algumas situações ser o valor total do imóvel. O que fará a diferença chama-se taxa de esforço: a prestação do empréstimo não pode exceder, regra geral, metade de um mês de rendimento bruto do agregado familiar.

Quanto vai ser a amortização do empréstimo da casa?

Dependerá sempre do valor do montante do empréstimo e dos custos associados. Usualmente quando um empréstimo bancário é feito, a modalidade usada para pagamento da prestação mensal implica pagar a maior parte da percentagem do valor dos juros no período inicial do empréstimo. Sempre que se quiser abater o empréstimo sem ser através das prestações mensais acordadas, pode-se fazer, sendo esta operação considerada uma amortização parcial do empréstimo.

Que tipos de prestações de empréstimo existem?

As prestações mensais do empréstimo são constituídas por uma parte do capital emprestado e por outra parte, que corresponde aos juros aplicados nesse capital. Existem dois tipos de prestações:

  • Prestações constantes, onde o valor das prestações é “constante” durante todo o período do empréstimo. Na realidade o valor não é exactamente o mesmo para sempre, pois existem as variações da taxa contratada e indexada ao empréstimo, o que leva à variação da prestação. Caso existam modificações das condições do contrato, como no caso de pagarem uma grande parte do empréstimo antecipadamente, a prestação também poderá variar.
  • Outra forma de pagar prestações de um empréstimo bancário de habitação é através das prestações progressivas. O valor da prestação irá crescer ao longo do tempo, ou por um período acordado entre vocês e a entidade bancária. Usualmente paga-se menos no início do empréstimo e passado esse período, passa-se a pagar mais.

O que é o juro do empréstimo?

O juro é o custo do empréstimo. No fundo, é o valor a pagar ao banco por ele ter concedido um empréstimo. O valor do empréstimo é calculado pelo valor do empréstimo mais o custo do mesmo (juro).

Que tipos de taxas de juro existem para um crédito habitação?

Existem 2 tipos de taxas de juro que se aplicam a um empréstimo de crédito habitação:

Taxa de juro fixa: a taxa mantém-se a mesma durante o prazo do empréstimo, a prestação não sofre alterações.

Taxa de juro variável: a taxa varia de acordo com a evolução do mercado.

O que é o spread do banco?

O spread do empréstimo bancário é a margem (percentual) que é adicionada pelo banco à taxa de juro de referência. O spread é a percentagem de lucro do banco sobre o valor emprestado. Normalmente os bancos variam a taxa de spread de acordo com a conjuntura económica, o perfil de risco do cliente, o montante do empréstimo, o valor da avaliação do imóvel, etc.

O que é a Taxa Anual Efectiva (TAE)?

Esta taxa engloba todos os custos do crédito: taxa de juro nominal, despesas bancárias, seguros, etc. A TAE é a melhor forma de comparar as diferentes propostas bancárias de empréstimo bancário.

Quais os custos de um crédito à habitação?

Existem diversos custos, que variam de banco para banco, porém os comuns são:

  • Comissões de abertura: comissão cobrada pelo banco relativas ao estudo do processo de crédito. Varia de banco para banco.
  • Despesas de avaliação: montante pago pela avaliação do imóvel a financiar. Este valor varia de banco para banco.
  • Comissão por amortizações parciais ou totais: normalmente os bancos cobram uma comissão pelas amortizações de capital e que, por norma, variam entre 1% e 3%.

Quais os documentos necessários para formalizar um empréstimo bancário?

  • Documentos pessoais: usualmente são requeridos os Bilhetes de Identidade, cartão de contribuinte, última declaração de IRS, última nota de liquidação, três últimos recibos de ordenado, declaração da entidade patronal com vínculo e antiguidade, extractos bancários, entre outros.
  • Documentos do imóvel: os documentos normalmente requeridos são a Caderneta Predial  actualizada, Certidão de Teor, a Licença de Utilização, as plantas do imóvel e a licença de construção.

Quais os seguros necessários para conseguir um empréstimo bancário?

Usualmente são obrigatórios dois seguros associados a um empréstimo bancário para habitação:

  • Seguro multirriscos: um seguro multirriscos que proteja o imóvel de riscos como incêndio, roubo, danos por inundação ou explosões. O prémio deste seguro é pago mensalmente e varia em função do valor de avaliação do imóvel.
  • Seguro de vida: um seguro de vida assegura o pagamento do capital em dívida no caso de morte ou invalidez permanente, libertando os herdeiros dos encargos em que iriam envolver-se. O prémio do seguro de vida é também pago mensalmente e varia de acordo com o montante solicitado e a idade dos requerentes.

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